Sommaire :
Droits de mutation applicables à une acquisition d'immeuble
En cas d’acquisition d’immeuble, l’acquéreur est redevable de droits de mutation qui sont de 5.09% pour les droits calculés au taux normal et de 0.715% pour les droits calculés au taux réduit.
- En cas de vente d’immeuble par des non-assujettis, par exemple par des particuliers, ces mutations sont soumises au taux normal.
- En cas de vente d’immeuble achevé depuis 5 ans au plus, par un assujetti, cette mutation est soumise au taux réduit, alors qu’elle sera soumise au taux normal en cas de vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans
- En cas de vente d’un terrain à bâtir, par un assujetti, cette mutation est soumise au taux réduit si la vente est imposée à la TVA sur le prix total, alors qu’elle sera soumise au taux normal en cas d’imposition à la TVA sur la marge
- En cas de vente d’un terrain autre qu’un terrain à bâtir, ou de terrain comportant une construction impropre à son utilisation, cette mutation est soumise au taux normal
Engagement de construire
Cependant, des options sont ouvertes aux professionnels de l’immobilier afin d’éviter une trop forte imposition. Les professionnels de l’immobilier peuvent prendre l’engagement de construire. Dans ce cas, l’entité est soumise à un droit fixe de 125€, ce qui équivaut à une quasi-exonération. En contrepartie, l’entité s’engage à construire un immeuble dans les quatre ans à compter de la date d’acquisition et l’entité démontre le respect de son engagement par le dépôt, dans ce délai de la déclaration 940-SD, c’est-à-dire la déclaration spéciale d’achèvement d’un immeuble. Ce régime est applicable autant pour les constructions d’immeubles neufs que pour les rénovations concourant à la production d’un immeuble neuf :
- « Cette exonération n’est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu’à concurrence d’une superficie de 2 500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire si elle est supérieure.
- Elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis.
- Pour les terrains destinés à la construction d’immeubles non affectés à l’habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, elle est applicable dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l’exploitation de ces constructions. » (Art. 1594-0 G, III)
- Une prolongation de ce délai de quatre peut être demandé pour un an, dans le mois qui suit l’expiration du délai de quatre ans. En cas d’absence d’un refus motivé de l’Administration dans les deux mois qui suivent la demande, cette absence de réponse vaut acceptation de la prolongation.
- Si le professionnel de l’immobilier a formulé un engagement de construire, concernant la surélévation d’un immeuble ce régime de quasi-exonération ne sera que partiel. En effet, « Une surélévation à partir d’un immeuble existant n’ouvre droit à l’exonération de l’acquisition de l’immeuble d’emprise qu’à proportion de la surface de plancher de la construction résultant des constructions réalisées en surélévation rapportée au total de cette même surface et de celle des locaux préexistants. En revanche, lorsque l’acquisition ne porte que sur le droit de surélévation, il y a lieu d’admettre que l’exonération soit acquise à proportion de la surface de plancher de la construction construite rapportée à la superficie de l’emprise du bâtiment qui la supporte. » (BOI- ENR-DMTOI-10-40 n°220)
Engagement de revendre
Les professionnels de l’immobilier peuvent également formuler un engagement de revendre. Dans ce cas, le professionnel s’engage à revendre l’immeuble dans les cinq ans de son acquisition. Cet engagement de revente doit être noté dans l’acte authentique d’acquisition. Par ailleurs, la date de prise initiale de cet engagement s’impose aux acquéreurs successifs. C’est-à-dire que si un immeuble a fait l’objet d’un engagement de revendre et que le bien n’a pas été vendu au bout de trois ans. Si un autre professionnel rachète le bien et prend également l’engagement de le revendre, il ne lui restera plus que deux ans, car trois ans se sont déjà écoulés depuis l’engagement initial.
Le délai pour revendre n’est que de deux ans si l’engagement de revendre concerne la vente à la découpe de locaux soumis à un droit de préemption du locataire.
Résumé des engagements de construire et de revendre
Non respect de l'engagement de construire
En cas de non-respect de l’engagement de construire, le professionnel peut céder le bien en cause à un autre professionnel qui reprend l’engagement de construire. Dans ce cas, le nouveau professionnel est tenu par le délai de quatre ans qui a débuté lors de la prise de l’engagement initial.
L’engagement de construire peut être prolongé, par demande écrite (par LRAR), au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai imparti pour construire. Cette demande doit préciser certains éléments (Les circonstances de l’engagement initial, les éléments de fait justifiant que son échéance doive être repoussée, la consistance des travaux envisagés…).
Le professionnel peut également prendre un engagement de revendre en substitution de l’engagement de construire. Dans ce cas, le rappel des droits de mutation se fera au taux réduit (0,715%) et le délai de 5 ans de l’engagement de revendre débute rétroactivement à la date d’acquisition du bien. Dans le cas contraire, il devra acquitter le rappel des droits égal à la différence entre les droits au taux applicable (taux réduit ou taux normal) et le droit fixe de 125€, majoré de l’intérêt de retard de 0,20% par mois.
Non respect de l'engagement de revendre
En cas de non-respect de l’engagement de revendre, Le professionnel peut prendre un engagement de construire en substitution de l’engagement de revendre. Dans ce cas, il n’a aucun droit supplémentaire à payer, mais doit réaliser une construction nouvelle si le bien en cause est un terrain à bâtir, ou une rénovation concourant à la production d’un immeuble neuf si le bien est un immeuble ancien. Le délai de quatre ans court à compter de la date à laquelle est pris l’engagement de construire en substitution de l’engagement de revendre.
En cas de déchéance du régime du fait que le délai de 5 ans est dépassé, le professionnel doit acquitter le rappel des droits correspondant à la différence entre le taux normal (5,09%) et le taux réduit (0,715%), en plus de l’intérêt de retard de 0,20% par mois de retard.
En cas de cessions intervenues durant le période de l’engagement, c’est le dernier professionnel possédant l’immeuble à la date de déchéance du régime qui est redevable du rappel des droits de mutation. Ce rappel doit être versé dans le mois qui suit la date de rupture de l’engagement.