Comme le dispose l’article 1792 du Code civil, “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.” (Art. 1792 du Code civil)
Or, est notamment réputée constructeur “Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire” (Art. 1792-1,2°).
Un marchand de biens immobiliers est donc concerné par cette garantie décennale au titre d’un immeuble vendu :
- Qu’il a construit ou fait construire
- Qu’il a rénové, si ce dernier a fait l’objet d’une “rénovation lourde” (rénovation concourant à la production d’un immeuble neuf)
En revanche, en cas de “rénovation légère”, le marchand de bien n’est pas tenu à une garantie décennale au titre de l’immeuble cédé.
Par ailleurs, en cas de vente d’immeuble dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénové (VIR), défini aux articles L262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le marchand de bien est également tenu à une garantie décennale concernant les travaux effectués suite à la vente de l’immeuble, dans le cadre de ce contrat.
En conséquence, un marchand de bien est tenu à une garantie décennale sur :
- La vente d’un immeuble qu’il a construit ou fait construire
- La vente d’un immeuble qu’il a rénové, si cette rénovation a consisté en une “rénovation lourde”
- Les travaux effectués dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)
Le marchand de bien est donc tenu de souscrire à une assurance dommage-ouvrage concernant ces opérations.
L’expert-comptable, pour remplir son obligation d’information et de conseil, devra informer son client marchand de bien de la nécessité de souscrire une telle assurance et le mettre en garde, le cas échéant, en cas d’absence de souscription d’une telle assurance.
Par ailleurs, lors de la révision des comptes annuels de cette entité, il sera nécessaire :
- D’ajuster les charges d’assurance conformément au contrat (charges à payer ou charges constatées d’avance), compte tenu des opérations réalisées sur l’exercice
- De comptabiliser une provision pour risques et charges concernant la garantie des immeubles cédés et travaux réalisés, calculée de manière statistique en fonction des coûts de réparation des malfaçons engagés postérieurement à la réalisation des opérations susmentionnées lors des exercices précédents
Vous retrouverez sur le site www.laformationcomptable.fr l’ensemble de ces éléments en deux vidéos, dans chacun des cycles concernés (charges externes et provisions). Les vidéos sont organisées par cycle et par diligence afin de faciliter la mise en œuvre et la lisibilité des travaux à réaliser, avec davantage d’informations, notamment les critères définissant une “rénovation lourde” ou encore la définition d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR).
