Un immeuble neuf est un immeuble qui résulte d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
- a) Soit la majorité des fondations ;
- b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivants dans une proportion d’au moins deux tiers pour chacun des éléments :
- les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
- les huisseries extérieures ;
- les cloisons intérieures ;
- les installations sanitaires et de plomberie ;
- les installations électriques ;
- et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
Or, selon l’article 257 du Code général des impôts, si un professionnel de l’immobilier vend un bâtiment dans les cinq ans qui suivent son achèvement, c’est-à-dire sa construction ou sa remise à l’état neuf, la vente sera considérée comme une vente d’immeuble neuf et cette dernière sera obligatoirement imposée à la TVA sur le prix total (prix de cession).
Si un marchand de biens immobiliers rénove un bâtiment, il effectuera assez rarement des travaux portant sur la majorité des fondations, des éléments déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ou de la consistance des façades hors ravalement.
En revanche, le professionnel devra être vigilant aux travaux effectués sur les éléments du second œuvre si ces derniers étaient tous rénovés dans une proportion d’au moins deux tiers, car ces travaux seraient assimilés à une “rénovation lourde”, c’est-à-dire à des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf conduisant à imposer la vente à la TVA sur le prix total en cas de cession dans les cinq ans.
Cependant, la réalisation de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf permet à un professionnel de l’immobilier de prendre un engagement de construire lors de l’acquisition et de bénéficier d’une quasi-exonération de droits de mutation lors de l’achat.
Par ailleurs, la qualité de l’acheteur, au regard de la TVA, aura également un impact déterminant. En effet, si un marchand de biens vend un bâtiment à un acheteur qui le donnera en location avec option à la TVA, cette taxe ne sera pas un coût pour l’acheteur car il pourra la récupérer lors de l’acquisition.
En conséquence, le professionnel devra bâtir une stratégie fiscale pour chaque opération en comparant l’imposition de chaque scénario (TVA sur le prix total, TVA sur la marge ou exonération et récupération de TVA sur les travaux réalisés, ainsi que les droits de mutation applicables à l’opération) afin d’en tirer le meilleur parti car il n’y a pas de “meilleure solution en soi”, mais seulement une “bonne solution pour une opération précise”.
